전세 계약 전에 집주인 세금 체납부터 — 이제 열람할 수 있습니다

보증금은 돌려받는 돈이 아닙니다, 돌려받아야 하는 돈입니다

전세 보증금이 떼이는 경로 중 가장 억울한 것이 집주인의 세금 체납입니다. 집이 경매로 넘어가면 세금이 보증금보다 먼저 가져가는 경우가 있어서, 등기부가 깨끗해 보여도 체납이 많은 집이면 보증금이 위험합니다.

전세사기가 문제 되면서 임차인이 집주인의 미납 세금을 직접 열람하는 길이 열렸습니다. 가을 이사철에 계약할 계획이라면 이 순서대로 확인하세요.

1. 등기부등본 — 계약 전, 인터넷으로 바로

인터넷등기소에서 주소만 넣으면 천 원 안쪽으로 뗍니다. 볼 곳은 두 군데입니다.

• 을구의 근저당 — 은행 빚이 얼마나 잡혀 있나. 근저당 + 내 보증금이 집값에 육박하면 위험 신호
• 갑구의 신탁 — 소유자가 신탁회사로 돼 있으면 임대 권한이 집주인에게 없을 수 있는 구조라 전문가 확인 없이는 계약하지 않는 게 안전합니다

2. 미납 국세 — 세무서에서 열람

• 계약 전: 임대인 동의를 받아 세무서에서 열람. "동의해 달라"는 요구 자체가 검증입니다 — 거절하는 임대인이라면 그 자체로 참고가 됩니다
• 계약 후~입주 전: 보증금 1,000만원 초과 계약이면 동의 없이 전국 아무 세무서에서나 열람할 수 있습니다. 홈택스(신청/제출 → 주요세무서류신청 → 미납국세등 열람신청)로 사전신청하고 방문하면 대기가 짧습니다
• 열람만 되고 복사·촬영은 안 됩니다. 동의 없이 열람하면 임대인에게 통지가 갑니다

계약서에 "미납 세금이 확인되면 계약을 해제할 수 있다"는 특약을 넣고 계약 직후 열람하는 것이 실무에서 쓰는 방법입니다. 지방세는 시·군·구청 세무부서에서 같은 취지로 열람합니다.

3. 전세보증보험 — 가입되는 집인지가 곧 검증

HUG 전세보증금반환보증은 보증금과 선순위채권의 합이 집값의 90% 이내여야 가입됩니다. 뒤집으면, 보증보험이 가입 안 되는 집은 그 자체가 위험 신호라는 뜻입니다. 계약 전에 가입 가능 여부를 따져 보고, 가입은 계약기간 절반이 지나기 전에 해야 합니다. 보증료는 연 0.1~0.2% 수준입니다.

정리하면

등기부(근저당·신탁)는 계약 전 인터넷으로, 집주인 미납 국세는 계약 후 보증금 1천만원 초과면 동의 없이 세무서에서 열람할 수 있습니다. 계약서에 체납 시 해제 특약을 넣고, HUG 보증보험이 되는 집인지로 한 번 더 거르세요. 이 세 가지가 전세사기의 대부분을 걸러냅니다.